Vào tháng 5-2001 tôi có mua một mảnh đất 160m2 tại phường Tân Hưng, Q.7, TP.HCM có xác nhận của UBND phường. Mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 1994, trên đó có ghi mục đích sử dụng là T (thổ) cho toàn bộ thửa đất 900m2.
Do quy hoạch treo nên tôi không thể xây nhà
hoặc tách sổ riêng. Năm 2010 tôi làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho riêng phần tôi đã mua là 160m2, nhưng phần ghi mục
đích sử dụng là đất nông nghiệp (BHK) với thời hạn sử dụng đến 2030
(trong bản vẽ của GCN có ghi chú toàn bộ đất xung quanh là thổ cư). Tôi
có hỏi thì được trả lời: đất ghi là thổ (T) trước đây thì nay theo quy
định mới phải ghi là đất nông nghiệp (BHK).
Xin hỏi: Theo giải thích của Phòng Tài
nguyên - môi trường như trên có đúng không, nếu sai tôi phải khiếu nại
như thế nào. Nếu đúng, tôi có được làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng
được không?
Nếu ghi đất nông nghiệp như trên, khi bị
quy hoạch, giải tỏa tôi có bị thiệt thòi trong khi vào thời điểm tôi mua
thì mọi người đều mặc nhiên hiểu đất thổ (T) tức là thổ cư, và mua theo
giá đất thổ cư của thị trường lúc bấy giờ?
(Trần Thị Thanh Phượng, blue_tiger_sgqn@...)
- Trả lời:
1. Về ký hiệu “T” trong giấy chứng nhận
Theo quy định về ký hiệu mục đích sử dụng đất trong
thông tư 28/2004/TT-BTNMT ngày 1-11-2004, ký hiệu “BHK” dùng để chỉ loại
đất là “đất bằng trồng cây hằng năm khác” thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Trong quy định pháp luật hiện hành, không dùng ký hiệu “T” cho mục đích
sử dụng đất nào. Tiếc rằng việc tìm kiếm quy định về ký hiệu mục đích sử
dụng đất vào thời điểm từ năm 1994 trở về trước hết sức khó khăn, thậm
chí không thể tìm được nên không có căn cứ cụ thể để trả lời chính xác
ký hiệu “T” trong giấy chứng nhận mà bạn nêu được cấp năm 1994 dùng để
chỉ loại đất nào.
Theo kinh nghiệm của những người làm công tác địa
chính, ký hiệu “T” có thể là “thổ” (đất), nhưng còn tùy loại là “thổ
canh” (đất nông nghiệp) hay “thổ cư” (đất ở) mới có thể xác định đúng
mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, dựa trên thông tin bạn cung cấp, có thể xác định diện tích đất này không phải là đất ở. Bởi lẽ:
- Thứ nhất, theo quy định tại điều 20 Luật đất
đai năm 1993 cũng như quy định tại điều 66 và điều 67 Luật đất đai năm
2003, đất ở là loại đất không xác định thời hạn, nghĩa là người sử dụng
đất được sử dụng ổn định, lâu dài (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất
theo quy định pháp luật). Trong khi đó, đất nông nghiệp mà hộ gia đình,
cá nhân sử dụng là loại đất có thời hạn xác định. Như vậy, nếu trong
giấy chứng nhận được cấp năm 1994 cũng như trong giấy chứng nhận được
cấp năm 2010 có ghi thời hạn sử dụng đất thì có nghĩa diện tích đất
trong giấy chứng nhận chưa được xác định là đất ở.
- Thứ hai, xuất phát từ yếu tố quy hoạch sử
dụng đất. Bạn có cung cấp thông tin là do quy hoạch treo nên không thể
xin phép xây nhà hoặc tách sổ, đến năm 2010 mới được cấp giấy chứng
nhận. Điều này cho thấy trước năm 2010, diện tích đất này chưa được quy
hoạch cho phép chuyển mục đích sang đất ở nên bạn không được phép xây
dựng nhà ở trên đó và cũng không thể tách thửa (do sự giới hạn về diện
tích tối thiểu khi tách thửa đất nông nghiệp). Nghĩa là vào thời điểm
trước năm 2010, diện tích đất mà bạn giao dịch tạm thời được xác định là
đất nông nghiệp.
2. Về việc khiếu nại và xin chuyển mục đích sử dụng đất
- Trong trường hợp không đồng ý với cách giải thích của
Phòng Tài nguyên và môi trường, theo quy định của điều 138 Luật đất đai
2003 và quy định của Luật khiếu nại, tố cáo, bạn có quyền nộp đơn khiếu
nại đến chính cơ quan này. Trường hợp Phòng Tài nguyên và môi trường có
văn bản giải quyết mà bạn vẫn không đồng ý, thì bạn có quyền hoặc khiếu
nại tiếp đến UBND quận 7 hoặc khởi kiện vụ án hành chính ra tòa án.
- Trường hợp đồng ý với giải thích của Phòng Tài nguyên
và môi trường và có cơ sở xác định khu vực có diện tích đất mà bạn đang
sử dụng đã được quy hoạch là đất ở, bạn có thể nộp đơn xin phép chuyển
mục đích sử dụng đất. Bạn có thể liên hệ lại với Phòng Tài nguyên và môi
trường để nắm thông tin về quy hoạch và hồ sơ, thủ tục xin phép chuyển
mục đích sử dụng đất.
3. Về việc bồi thường khi thu hồi đất
Theo quy định tại khoản 2 điều 14 nghị định
69/2009/NĐ-CP ngày 13-8-2009, Nhà nước thu hồi đất của người đang sử
dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng
mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết
định thu hồi đất.
Như vậy, dựa theo giấy chứng nhận mà bạn đã được cấp,
diện tích đất của bạn là đất nông nghiệp nên nếu bị thu hồi đất thì chỉ
được bồi thường theo giá đất nông nghiệp tương ứng, không bồi thường
theo cách hiểu thực tế của người sử dụng đất.
Thạc sĩ luật ĐẶNG ANH QUÂN
( Đại học Luật TP.HCM)
